Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков, зданий, объектов незавершенного строительства, помещений) является весьма популярной услугой в свете изменений налогового законодательства последних лет. Юридическая компания «Анвальт» имеет обширный опыт оспаривания кадастровой стоимости объектов, расположенных на территории города Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Для чего необходимо оспаривание кадастровой стоимости?

Во-первых, чтобы снизить налоговую нагрузку. В настоящее время размер налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физических лиц зависит о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Во-вторых, в целом ряде случаев размер арендной платы может быть привязан к кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пп. «б» п. 2 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 года № 247, размер арендной платы при аренде земельных участков определяется в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков. Аналогично согласно пп. «б» п. 3.1 Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, в расчете на год определяется в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида разрешенного использования земель.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость может оспорить любое лицо, если ее размер затрагивает его права и обязанности. Это не только собственники и арендаторы, но также и лица, которые имеют преимущественное (исключительное) право выкупа или аренды объекта недвижимости в будущем, а выкупная цена или арендная плата будет зависеть от кадастровой стоимости.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (например, неправильное определение целевого назначения, места расположения, игнорирование аварийного состояния или нахождения в санитарно-защитой зоне);
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абсолютном большинстве случаев пересмотр кадастровой стоимости производится по второму основанию.

Как оспорить кадастровую стоимость?

В случае, если основанием для оспаривания является завышение кадастровой стоимости относительно рыночной, алгоритм действий будет следующим:

1. Подготовка отчета оценщика для установления действительной рыночной стоимости объекта. Как правило, оценщики используют сравнительный метод оценки, т.е. подбирают имеющиеся на дату установления стоимости, указанную в ЕГРН, имеющиеся на рынке аналогичные по характеристикам объекты и высчитывают усредненный показатель стоимости. Для объектов незавершенного строительства часто используется затратный подход, т.е. рассчитываются затраты на его возведение. Для зданий обычно используется сравнительный метод, но может применяться и доходный. Примечательно, что при оценке земельных участков, они рассматриваются, как условно свободные, т.е. находящиеся на них знания и иные улучшения, за исключением подведенных коммуникаций, не учитываются.
2. Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Досудебное обращение в комиссию для юридических лиц является обязательным, физические лица могут сразу обратиться в суд.
3. В случае отказа комиссии подается административное исковое заявление в Нижегородский областной суд. При этом высока вероятность, что в процессе будет назначена судебная экспертиза.
4. После вступления в силу решения суда, как правило, направляется заявление в ФГБУ «Кадастровая Палата» о внесении в ЕГРН сведений об измененной кадастровой стоимости объекта.

В заключение следует отметить, что судебная практика в настоящее время по абсолютному большинству дел об оспаривании кадастровой стоимости положительная. По опыту нашей компании кадастровая стоимость была оспорена в 100% случаев обращений в суд.

Для уточнения возможности оспаривания кадастровой стоимости в Вашем случае, позвоните по номеру телефона, указанному ниже.